Mag een verhuurder zomaar de huur verhogen?

Kort antwoord: nee, niet zomaar

De wet kent geen algemeen recht om de huur jaarlijks te verhogen. Wat er wel is: een gesloten stelsel van regels in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Een verhoging die daar niet in past, is geen verhoging. In de sociale sector blijft de huurder dan gewoon de oude huur betalen; in de middenhuur en de vrije sector is een beding dat te veel verhoogt nietig voor het deel boven het maximum.

Wij zien in Amsterdam beide kanten van dezelfde brief. De huurder van een corporatiewoning in Noord die eind april een voorstel van 4,1% krijgt en wil weten of dat klopt. De eigenaar van een appartement in Oost die zijn huurder twee jaar niet heeft geïndexeerd en wil weten wat hij nog mag inhalen. En de belegger met een etagewoning uit 1930 zonder energielabel, die na isolatie meer huur wil vragen. Dit artikel is voor alle drie geschreven, en drie voorwaarden gelden voor alle drie.

Eerst weten welk segment de woning is

Alles begint bij de vraag in welk segment het huurcontract valt. Niet de huur die je nu betaalt bepaalt dat, maar de combinatie van drie dingen: het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS), de kale huur bij de start van het contract en de datum waarop dat contract inging. Voor contracten die in 2026 ingaan gelden de grenzen hieronder; contracten uit 2024 en 2025 worden beoordeeld aan de grenzen van dat jaar.

Twee valkuilen die wij vaak tegenkomen. Een contract van vóór 1 juli 2024 voor een woning met 144 punten of meer en een aanvangshuur boven de toenmalige liberalisatiegrens blijft vrije sector, ook al zou dezelfde woning bij een nieuw contract middenhuur zijn. De middenhuurregulering uit de Wet betaalbare huur geldt alleen voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten. Andersom is een contract uit 2026 met een huur boven 1.228,07 euro voor een woning met 144 tot en met 186 punten gewoon middenhuur: de verhuurder vraagt dan te veel, en de huurder kan tot zes maanden na ingang de aanvangshuur door de Huurcommissie laten toetsen.

Het puntenaantal ken je alleen door te tellen. Hoe de punten zijn opgebouwd leggen we uit in WWS puntentelling uitgelegd; dat herhalen we hier niet. Voor een snelle indicatie volgens de normen van 2026 gebruik je onze gratis WWS-rekentool op huurpunten.net; voor een juridisch bruikbaar rapport is een officiële WWS-puntentelling nodig. Die telling is sinds 1 januari 2025 bovendien verplicht bij elk nieuw huurcontract, ook in de vrije sector.

Maximale huurverhoging 2026 per segment

De maxima verschillen per segment én per moment. De sociale huur kent een verhogingsronde die meestal op 1 juli valt, met een maximum dat van 1 juli 2026 tot 1 juli 2027 geldt; middenhuur en vrije sector kennen een maximum per kalenderjaar, dat wordt toegepast op de datum die in het contract staat. Dit zijn de cijfers voor 2026.

In euro's: een vrijesectorappartement in Oost met een kale huur van 1.500 euro mag in 2026 maximaal 66 euro per maand omhoog. Een middenhuurwoning van 1.100 euro maximaal 67,10 euro. Een sociale huurwoning van 700 euro maximaal 28,70 euro per 1 juli 2026, tenzij het huishoudinkomen over 2024 boven de grens ligt: dan mag de verhuurder in plaats van 4,1% maximaal 50 euro (hoger middeninkomen) of 100 euro (hoog inkomen) per maand voorstellen. De grenzen: boven 59.504 tot en met 70.149 euro voor een eenpersoonshuishouden (daarboven 100 euro), boven 68.858 tot en met 93.531 euro voor een huishouden van twee of meer personen (daarboven 100 euro). De verhuurder moet daarvoor vooraf een huishoudverklaring bij de Belastingdienst opvragen en die meesturen; de Belastingdienst geeft alleen de inkomenscategorie door, geen bedragen.

• Alle percentages en bedragen zijn maxima. Minder verhogen of niet verhogen mag altijd; staat in een middenhuur- of vrijesectorcontract een lager percentage, dan geldt dat lagere percentage.
• In de sociale huur en de middenhuur mag de huur door de verhoging nooit boven de maximale huurprijs van het puntenaantal uitkomen. Dat geldt ook voor de 25 euro, de 50 of 100 euro en de 6,1%.
• De 25 euro bij een kale huur onder 350 euro is geen bescherming maar een verruiming: 4,1% van zo'n huur is minder dan 14,35 euro, en de verhuurder mag dan toch tot 25 euro voorstellen.
• Woningcorporaties hebben daarbovenop een huursombegrenzing van gemiddeld 3,6% over hun gereguleerde zelfstandige woningen in kalenderjaar 2026. Voor particuliere verhuurders en beleggers geldt die begrenzing niet.

Hoe vaak en hoe aankondigen

Hoofdregel voor alle segmenten: de huur mag in elk tijdvak van twaalf maanden maar één keer omhoog. Contractbepalingen die vaker verhogen, zijn nietig (art. 7:251 lid 1 BW). Rijksoverheid noemt drie situaties waarin het eerder mag: in het eerste huurjaar (gaat de huur op 1 december in, dan mag de verhuurder al op 1 juli verhogen, daarna geldt weer twaalf maanden), als er meer dan twaalf maanden tussen de vorige verhogingen zat, en na woningverbetering. De wet kent daarnaast een uitzondering na een tijdelijke huurkorting of huurbevriezing die de huurder zelf schriftelijk heeft gevraagd.

Voor sociale huurwoningen, kamers, woonwagens en standplaatsen geldt de voorstelprocedure. De verhuurder doet het voorstel schriftelijk, per brief of e-mail, ten minste twee maanden vóór de ingangsdatum (art. 7:252 lid 1 BW). Voor een verhoging per 1 juli is dat uiterlijk 30 april. Het voorstel moet vermelden: de geldende kale huur, het percentage of het bedrag van de verhoging, de nieuwe kale huur, de ingangsdatum, en hoe en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken plus wat de gevolgen zijn als hij dat niet doet. Bij een inkomensafhankelijk voorstel hoort de huishoudverklaring erbij. Ontbreekt het percentage, de ingangsdatum of de uitleg over bezwaar, dan blijft de oude huur verschuldigd, tenzij blijkt dat de huurder niet is benadeeld.

Is het voorstel te laat verstuurd, dan is de verhoging niet per se van tafel, maar verlegt de Huurcommissie in de praktijk de ingangsdatum naar de eerste van de maand, twee maanden na de datum van het voorstel. Een brief van 20 mei voor 1 juli gaat dus pas op 1 augustus in.

In de middenhuur en de vrije sector bestaat deze aankondigingstermijn niet. De huur gaat omhoog zoals in het contract is afgesproken, op de datum uit het beding. Toch raden wij verhuurders aan elk jaar een korte schriftelijke mededeling te sturen. Dat is niet alleen netjes, het is sinds 1 juli 2024 ook financieel verstandig, vanwege de verjaringsregel hierna.

Met of zonder indexeringsclausule

In de middenhuur en de vrije sector loopt de jaarlijkse verhoging uitsluitend via een huurverhogingsbeding in het contract, in de praktijk de indexeringsclausule. Staat er niets over huurverhoging in het contract, dan kan de verhuurder volgens de Huurcommissie de huur niet verhogen; een verzoek aan de Huurcommissie is dan niet-ontvankelijk. De enige route is dat de huurder vrijwillig instemt met een aanvulling op het contract. Dwang is er niet: weigeren is geen opzeggingsgrond, omdat een redelijk aanbod voor een nieuw contract geen wijziging van de huurprijs mag inhouden (art. 7:274 lid 1 onder d BW). Rijksoverheid voegt daar voor de vrije sector aan toe dat de verhuurder tot 1 mei 2029 geen nieuw contract met een hogere kale huur mag aanbieden.

Staat er wél een beding, dan geldt het laagste van twee: het contractpercentage en het wettelijke maximum. Spreekt het contract van 3% en is het maximum 4,4%, dan is het 3%. Spreekt het contract van inflatie plus 5%, dan wordt de verhoging afgetopt op 4,4%; het beding is nietig voor het deel daarboven (art. 7:248 lid 3 BW). De huurder kan tot vier maanden na de ingangsdatum de Huurcommissie vragen de verhoging te toetsen, ook als de verhoging alleen hoger is dan wat het contract zelf toestaat.

Vergeten te indexeren? Sinds 1 juli 2024 verjaart de vordering tot betaling van een huurverhoging na twee jaar, en al na één jaar als de verhuurder de huurder in dat jaar niet schriftelijk over de verhoging heeft geïnformeerd (art. 7:251 lid 2 BW). Dit geldt in alle segmenten. De eigenaar in Oost die twee jaar niet indexeerde, kan de gemiste verhogingen dus alsnog innen als hij zijn huurder elk jaar schriftelijk heeft geïnformeerd. Heeft hij dat niet gedaan, dan alleen over de laatste twaalf maanden.

Wat de Hoge Raad zei over indexering plus opslag

Veel Amsterdamse vrijesectorcontracten bevatten een clausule "inflatie plus maximaal 3%" of zelfs "plus 5%". De kantonrechter van de rechtbank Amsterdam legde daarover vragen voor aan de Hoge Raad, die op 29 november 2024 antwoordde (ECLI:NL:HR:2024:1780). De toets loopt via de Europese richtlijn oneerlijke bedingen en gaat uitsluitend over geliberaliseerde contracten met consument-huurders.

De kern in drie punten. Eén: de indexering (de koppeling aan de consumentenprijsindex van het CBS) en de opslag zijn naar doel en functie twee afzonderlijke bedingen, die elk apart op oneerlijkheid worden getoetst. Twee: een opslag van maximaal 3% bovenop de indexering is in beginsel niet oneerlijk, behoudens bijkomende omstandigheden bij het sluiten van het contract. Drie: is het opslagbeding wél oneerlijk, dan vervalt het volledig; de rechter mag het niet matigen tot een lager percentage. Alles wat de huurder op grond van de opslag heeft betaald, is dan onverschuldigd betaald en kan worden teruggevorderd. De indexering zelf blijft staan, zolang dat beding niet oneerlijk is.

Daarna is de rechtspraak doorgegaan. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde in een tussenarrest van 13 januari 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:89) dat een opslag van maximaal 5% in die zaak oneerlijk was, maar benadrukte dat 5% niet per definitie oneerlijk is. Op 10 maart 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:619) sneuvelde in een concreet geval zelfs een opslag van 3%, omdat de verhuurder niet had onderbouwd waarom die nodig was en de gevolgen op lange termijn niet transparant waren. En op 17 juli 2026 heeft de rechtbank Amsterdam zes vragen voorgelegd aan het Hof van Justitie van de EU (ECLI:NL:RBAMS:2026:7247), in een zaak over een opslag tot 7%, onder meer of het Unierecht de benadering van de Hoge Raad wel toelaat. Op 9 september 2026 is dat antwoord er nog niet; de lijn van de Hoge Raad kan dus nog omslaan.

Wat betekent dit in de praktijk? Voor de huurder: staat er een opslag in je contract, dan is het de moeite waard na te gaan wat je daardoor hebt betaald; voor het lopende jaar begrenst de wet het totaal sowieso op 4,4%. Voor de verhuurder: wie alleen de CPI-indexering doorvoert, loopt het minste risico. Wie een opslag wil, moet in het contract uitleggen waarom en hoe die wordt toegepast, met een vast maximum, en moet er rekening mee houden dat een rechter het beding ook toetst als de huurder er zelf niet over begint.

Huurverhoging na renovatie of verduurzaming

Los van de jaarlijkse verhoging mag de huur omhoog na woningverbetering: veranderingen of toevoegingen die het woongerief verhogen, met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de kosten (art. 7:255 BW voor sociale huur en middenhuur, art. 7:255a BW voor de vrije sector). Onderhoud telt niet. Het verhelpen van gebreken, schilderwerk of het vervangen van een oude cv-ketel, kozijnen of sanitair door een gelijkwaardig nieuw exemplaar geeft geen recht op verhoging. Isolatie, enkel glas vervangen door isolerend glas, een HR-ketel in plaats van een VR-ketel (alleen de meerkosten) of zonnepanelen die er nog niet waren, wel.

Een renovatie met voortzetting van de huur kan de verhuurder niet eenzijdig opleggen. Hij doet een schriftelijk, redelijk voorstel waarmee de huurder instemt; anders beoordeelt de rechter de redelijkheid (art. 7:220 lid 2 BW). Alleen bij tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als 70% van de huurders instemt; wie niet instemde, kan dan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving naar de rechter.

Worden partijen het niet eens over het bedrag, dan kan ieder van hen binnen drie maanden na het gereedkomen van de verbetering naar de Huurcommissie. Die rekent met de werkelijke verbeterkosten (zonder het onderhoudsdeel en na aftrek van subsidie) en zet daarover een annuïteit uit over de afschrijvingstermijn van de maatregel: isolatie en isolerend glas 25 jaar, zonnepanelen 15 jaar, HR-ketel 15 jaar, keuken 15 jaar, badkamer 25 jaar. Bewaar dus gesplitste facturen; zonder onderscheid tussen onderhoud en verbetering rekent de Huurcommissie met eigen eenheidsprijzen. Bij sociale huur en middenhuur toetst zij bovendien of de nieuwe huur onder de maximale huurprijs van het puntenstelsel blijft; zit de huur daar al op, dan kan de verhoging niet door. In de vrije sector geldt geen puntentoets en ook het jaarmaximum van 4,4% niet, alleen de redelijkheidseis.

Woningcorporaties hebben in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken zittende huurders sinds 1 januari 2023 geen huurverhoging te rekenen voor isolatie; voor installaties zoals een warmtepomp mag een corporatie wel een redelijke verhoging vragen. Dat is een afspraak, geen wet, en bindt particuliere verhuurders niet. De verbeteringsverhoging staat los van de jaarlijkse verhoging: een reguliere verhoging binnen twaalf maanden na een verbeteringsverhoging is toegestaan.

Energielabel en WWS-punten: wat een beter label met de huur doet

Hier komt ons vak om de hoek kijken, en dit is voor Amsterdamse verhuurders het meest onderschatte onderdeel. Sinds 1 juli 2024 weegt het energielabel zwaar in de puntentelling van zelfstandige woningen: van 62 punten voor A++++ tot min 15 voor label G, met minpunten voor E, F en G. Heeft de woning geen geldig label, dan telt het bouwjaar: een woning van 1976 of ouder zonder label krijgt dezelfde min 15 punten als label G. Een label is tien jaar geldig; een verlopen label wordt behandeld alsof er geen label is, dus opnieuw het bouwjaar. De volledige tabel staat in WWS puntentelling uitgelegd; wat een punt in 2026 waard is, lees je bij huurpunten berekenen.

Voor de belegger met de etagewoning uit 1930 zonder label betekent dit dat de woning nu op min 15 staat. Na isolatie, isolerend glas en een nieuw label A wordt dat 37 punten (het cijfer voor een meergezinswoning): een verschil van 52 punten en dus een fors hoger WWS-maximum. Voor monumenten geldt een uitzondering: een rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument met label E, F of G krijgt 0 punten in plaats van minpunten, maar de verhuurder moet zelf aantonen dat het om een monument gaat.

Nu het misverstand dat wij het vaakst horen: een hoger maximum is geen huurverhoging. Bij een zittende huurder werkt een beter label langs drie wegen, en geen ervan is een sprong naar het nieuwe plafond.

• Via de jaarlijkse verhoging: het maximumpercentage van het segment blijft gelden, maar de ruimte tot het puntenplafond is groter, zodat de verhoging niet meer wordt afgeremd door het WWS-maximum.
• Via een verhoging na woningverbetering: alleen als de verduurzaming met instemming van de huurder is uitgevoerd, het bedrag in redelijke verhouding staat tot de kosten en de huur in sociale huur en middenhuur onder het nieuwe puntenmaximum blijft.
• Volledig pas bij een nieuwe verhuring: dan mag de aanvangshuur in de gereguleerde sector tot het nieuwe maximum, en bij 187 punten of meer is de aanvangshuur vrij. De puntentelling is dan verplicht.

Timing is daarbij alles. De Huurcommissie kijkt of er op de peildatum een geldig label was en gaat uit van de opnamedatum die in EP-online staat (toelichting van 5 december 2025). Bij toetsing van de aanvangshuur is de peildatum de ingangsdatum van het contract. Een label dat pas na de sleuteloverdracht is opgenomen, telt in beginsel niet mee; laat het label dus registreren vóór je een nieuw contract sluit. Voor huurders werkt dezelfde tabel andersom: wie in een slecht geïsoleerde woning met label E, F of G woont, doet er goed aan de punten na te rekenen. Ligt de huur boven het maximum, dan is huurverlaging mogelijk, en in de sociale huur en de middenhuur is dat meteen een geldige grond om de verhoging aan te vechten; de huurder moet dat wel zelf aanvoeren.

Voor huurders: bezwaar maken stap voor stap

Kreeg je een brief en klopt er iets niet? De route hangt af van het segment. Bij een sociale huurwoning, kamer, woonwagen of standplaats loopt bezwaar eerst via de verhuurder (art. 7:253 BW); bij middenhuur en vrije sector rechtstreeks via de Huurcommissie (art. 7:248 lid 4 BW).

1. 1

   Stap 1: controleer de brief

   Staan de oude en nieuwe kale huur, het percentage of bedrag, de ingangsdatum en de uitleg over bezwaar erin? Is de brief minimaal twee maanden vóór de ingangsdatum verstuurd? Klopt het percentage met de tabel hierboven? Bij een inkomensafhankelijk voorstel: zit de huishoudverklaring van de Belastingdienst erbij?

2. 2

   Stap 2: reken de punten na

   Komt de nieuwe huur boven de maximale huurprijs van je puntenaantal, dan is de verhoging op dat punt niet redelijk. Gebruik de gratis indicatie op huurpunten.net en laat bij twijfel officieel tellen. Ligt je huur nu al boven het maximum, dan is huurverlaging meer waard dan bezwaar.

3. 3

   Stap 3 (sociale huur): maak schriftelijk bezwaar bij de verhuurder

   Vóór de ingangsdatum, dus bij een verhoging per 1 juli uiterlijk 30 juni. De Huurcommissie en het Juridisch Loket hebben een modelbrief. Bewaar een kopie en het verzendbewijs.

4. 4

   Stap 4: blijf de oude huur betalen, maar blijf betalen

   Betaal je de verhoogde huur, dan geldt dat wettelijk als instemming met het voorstel. Helemaal niet betalen is geen optie, want dan bouw je een achterstand op.

5. 5

   Stap 5 (sociale huur): de verhuurder is aan zet

   Houdt de verhuurder vast aan het voorstel, dan moet híj binnen zes weken na de ingangsdatum de Huurcommissie inschakelen. Doet hij dat niet of te laat, dan blijft de oude huur gelden.

6. 6

   Stap 6 (sociale huur, geen bezwaar gemaakt maar niet betaald)

   De verhuurder kan je binnen drie maanden na de ingangsdatum per aangetekende brief aan het voorstel herinneren. Daarna moet je zelf uiterlijk vier maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie, anders geldt de verhoging alsnog.

7. 7

   Stap 7 (middenhuur en vrije sector): rechtstreeks naar de Huurcommissie

   Komt de verhoging boven het wettelijke maximum of boven het percentage in je contract, dien dan binnen vier maanden na de ingangsdatum een verzoek in, met een kopie van je contract. Bij een verhoging per 1 juli 2026 is dat uiterlijk 1 november 2026. Staat er geen huurverhogingsbeding in je contract, dan hoef je de verhoging niet te accepteren: volgens de Huurcommissie is een verhoging dan niet mogelijk.

8. 8

   Stap 8: kosten en vervolg

   De huurder betaalt 25 euro leges, de verhuurder 500 euro, en alleen wie ongelijk krijgt betaalt. De uitspraak is in de praktijk bindend. Wie het er niet mee eens is, kan binnen acht weken na verzending naar de kantonrechter; bij een voorzittersuitspraak zonder zitting kan een partij eerst verzet aantekenen bij de Huurcommissie, nu binnen drie weken.

Voor verhuurders in Amsterdam: checklist voor een correcte huurverhoging

Een verkeerde huurverhoging kost meer dan hij oplevert. Sinds 1 juli 2024 verbiedt de Wet goed verhuurderschap een huur boven de maximale huurprijs en een verhoging boven het wettelijke maximum voor gereguleerde woningen. Sinds 1 januari 2025 handhaven gemeenten daarop met een waarschuwing, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete tot 27.500 euro, en bij herhaling binnen vier jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Amsterdam heeft, zoals elke gemeente, een meldpunt waar huurders ook anoniem kunnen melden. De Huurcommissie stelt de huurprijs vast; de gemeente beboet het gedrag. Daarom deze checklist.

• Segment vaststellen: puntenaantal, aanvangshuur en contractdatum. Bij twijfel een officiële puntentelling laten maken, met de minpunten of pluspunten van het energielabel erin.
• Contract lezen: staat er een huurverhogingsbeding in, met welk percentage en welke datum? Sociale huur zonder beding: de schriftelijke voorstelprocedure.
• Het juiste maximum voor 2026 pakken: bij een zelfstandige sociale huurwoning 4,1% (of 25, 50 of 100 euro) per 1 juli, bij kamers, woonwagens en standplaatsen alleen 4,1% per 1 juli, en 6,1% of 4,4% op de contractdatum. Een lager contractpercentage gaat vóór.
• Plafond controleren: in sociale huur en middenhuur nooit boven de maximale huurprijs van het puntenaantal, ook niet met 25 euro of een inkomensafhankelijk bedrag.
• Frequentie: twaalf maanden sinds de vorige verhoging, tenzij eerste huurjaar, inhaal na een te late vorige verhoging of woningverbetering.
• Sociale huur: bij een verhoging per 1 juli de brief uiterlijk 30 april, met alle verplichte onderdelen; bij een inkomensafhankelijk voorstel de huishoudverklaring vooraf opvragen en meesturen.
• Middenhuur en vrije sector: elk jaar schriftelijk informeren over de indexering, anders verjaart de vordering al na één jaar in plaats van twee.
• Opslag bovenop de inflatie: alleen met uitleg in het contract en een vast maximum. Zonder onderbouwing loop je het risico dat het hele opslagdeel vervalt, met terugbetaling.
• Energielabel: geldig (maximaal tien jaar), afgegeven voor de individuele woning en met een opnamedatum in EP-online vóór de peildatum. Zonder label telt het bouwjaar, voor een pand van 1976 of ouder min 15 punten.
• Verbetering: vooraf een schriftelijk, redelijk voorstel (art. 7:220 lid 2 BW) en instemming van de huurder, facturen gesplitst in onderhoud en verbetering, subsidie apart inzichtelijk. Geschil binnen drie maanden naar de Huurcommissie.
• Servicekosten buiten de huurverhoging houden: alleen werkelijke kosten, afrekening uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar.
• Na bezwaar van de huurder: binnen zes weken na de ingangsdatum naar de Huurcommissie, anders wordt het 0%.

Aangekondigd, maar nog niet van kracht

Om verwarring te voorkomen: het volgende is op 9 september 2026 aangekondigd, maar geldt nog niet.

• Kabinetsplannen middenhuur. Op 16 juni 2026 kondigde de minister van Volkshuisvesting drie WWS-aanpassingen aan (een prijsopslag bij de WOZ-cap, het schrappen van de 5 minpunten voor ontbrekende buitenruimte en een zwaardere WOZ-weging van kleine rijksmonumenten), met beoogde ingang 1 januari 2027. Het ontwerpbesluit ligt bij de Raad van State. Ook na invoering werkt een hoger maximum bij een zittende huurder alleen via de jaarlijkse verhoging; de sprong naar het nieuwe maximum kan pas bij een nieuw contract. Lees meer bij wat er per 1 januari 2027 verandert en bij de aangekondigde aanpassingen van de Wet betaalbare huur; dat artikel gaat over de aanvangshuur bij een nieuwe verhuring, niet over lopende contracten.
• Label D-eis 2029. Huurwoningen met label E, F of G moeten volgens het kabinet uiterlijk 1 januari 2029 naar minimaal label D. Het ontwerpbesluit is op 10 juli 2026 aan beide Kamers gestuurd en moet nog langs de Raad van State. Er komt geen verhuurverbod; gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2029 handhaven. Wat al wél geldt: de minpunten voor E, F en G in het puntenstelsel.
• Hof van Justitie EU. De vragen van de rechtbank Amsterdam van 17 juli 2026 over indexering plus opslag zijn nog niet beantwoord.
• Servicekosten. Een hoger voorschot is geen verkapte huurverhoging: alleen werkelijke kosten, met een afrekening uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar. Per 1 januari 2027 gelden voor contracten die vanaf die datum worden afgesloten strengere regels met een limitatieve lijst van kostensoorten.
• Vrije-sectormaximum. Geldt tot 1 mei 2029. Wat daarna gebeurt, is niet bekend; de Wet betaalbare huur wordt in 2027 geëvalueerd.

Veelgestelde vragen

Over huurverhoging in 2026, voor huurders en verhuurders.

Conclusie: dit is de volgende stap

Een verhuurder mag de huur verhogen, maar nooit zomaar: alleen met een grondslag, onder het maximum van het segment en via de juiste procedure. Voor huurders is de eerste vraag altijd welk segment de woning is en wat het puntenmaximum zegt; daar valt vaak meer te halen dan met een bezwaar tegen 4,1%. Voor verhuurders in Amsterdam zit de winst niet in het percentage van dit jaar, maar in het plafond van volgend jaar: een actueel energielabel en een correcte puntentelling bepalen hoeveel ruimte er überhaupt is. Wij doen beide onder één dak.

Dit artikel is algemene informatie, geen juridisch advies. De regels en bedragen wijzigen elk jaar: de huurprijsgrenzen en de maxima voor middenhuur en vrije sector per 1 januari, de sociale huurverhoging per 1 juli. De stand hierboven is die van 9 september 2026. Controleer bij een concreet geschil de actuele pagina's van de Huurcommissie en Rijksoverheid, of vraag een jurist.