Wat is het WWS?
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is het systeem waarmee in Nederland de maximale huurprijs van een zelfstandige huurwoning wordt bepaald. Op basis van objectieve kenmerken zoals oppervlakte, voorzieningen en energieprestatie krijgt elke woning een puntentotaal. Dat puntentotaal is direct gekoppeld aan een maximale maandhuur.
Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt het WWS voor zowel sociale huur als het middensegment. Woningen tot 186 punten (cijfer 2026) vallen onder de gereguleerde huurprijsbescherming. Boven 186 punten gaat het om vrije sector en kan de huurprijs vrij worden bepaald.
Waaruit bestaat de WWS-puntentelling?
De punten komen uit zes hoofdcategorieën die samen het puntentotaal bepalen.
Oppervlakte
Per m² gebruiksoppervlakte krijgt de woning 1 punt. Een woning van 70 m² scoort dus 70 punten alleen op oppervlakte.
Vertrekken & overige ruimten
Per vertrek (woonkamer, slaapkamer, keuken) en per overige ruimte (zolder, kelder, bijkeuken) worden punten toegekend op basis van oppervlakte.
Energielabel
Het energielabel telt direct mee. Label A levert tot 41 punten extra, label G juist -15 punten. Dit is sinds 2025 één van de zwaarstwegende factoren.
Voorzieningen sanitair en keuken
Een tweede toilet, badkamer met bad of luxe keuken leveren extra punten op. Standaard voorzieningen geven minder punten.
Buitenruimte
Een tuin, balkon of dakterras geeft 2 tot 25 extra punten, afhankelijk van de oppervlakte en oriëntatie.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde van de woning telt mee, maar voor woningen in het middensegment geldt sinds 2024 een WOZ-cap die voorkomt dat de huur via deze route te hoog wordt.
De rol van het energielabel
Sinds de WWS-hervorming van 2025 is het energielabel één van de zwaarste factoren in de puntentelling. Een hoog label kan tientallen punten extra opleveren, een laag label kost juist punten. Hieronder de exacte aantallen punten per labelklasse.
| Label | Meergezins | Eengezins | Status |
|---|---|---|---|
| A++++ | 58 | 62 | Bonus |
| A+++ | 53 | 57 | Bonus |
| A++ | 48 | 52 | Bonus |
| A+ | 43 | 47 | Bonus |
| A | 37 | 41 | Bonus |
| B | 30 | 34 | Bonus |
| C | 15 | 22 | Bonus |
| D | 11 | 14 | Minimum 2029 |
| E | -4 | -4 | Malus |
| F | -9 | -9 | Malus |
| G | -15 | -15 | Malus |
Punten conform WWS 2026. Meergezins zijn appartementen en flats; eengezins zijn rijtjeshuizen, hoekhuizen, twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen.
Rekenvoorbeeld: appartement 70m² in Amsterdam
WWS-puntentelling laten opstellen
Een officiële WWS-puntentelling vraagt om een nauwkeurige opname: oppervlaktes volgens NEN 2580, voorzieningen, buitenruimte, WOZ-gegevens en het energielabel. Label & Lens combineert deze opname vaak in één bezoek met de EPA-opname voor het energielabel. Dat scheelt tijd en geld.
Met de complete puntentelling weet je precies wat de maximale huurprijs is, of de woning in het gereguleerde middensegment of de vrije sector valt, en welke verbeteringen extra rendement opleveren. Het begint met een geldig energielabel. Bekijk de pagina energielabel aanvragen Amsterdam voor een directe aanvraag.
Wil je zelf rekenen? Gebruik onze gratis WWS-rekentool op huurpunten.net voor een snelle indicatie volgens de normen van 2026, of bekijk de huurprijscheck van huurcommissie.nl. Voor een juridisch bruikbaar puntenrapport is een EPA-gecertificeerde opname aan te bevelen.
Veelgestelde vragen
Antwoorden op de meest gestelde vragen over de WWS-puntentelling.
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale huurprijs van zelfstandige huurwoningen in Nederland. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) geldt het stelsel voor zowel sociale huur als het middensegment (tot 186 punten in 2026). Vrije sector boven 186 punten is volledig vrij.
Je telt punten op uit categorieën als oppervlakte, vertrekken, energielabel, sanitair, keuken, buitenruimte en WOZ-waarde. Het officiële puntentotaal bepaalt de maximale huurprijs. Label & Lens kan een complete WWS-puntentelling voor je woning opstellen.
Label A++++ levert maximaal 58 punten (meergezins) of 62 punten (eengezins). Label G kost juist 15 punten. Een sprong van label E (-4) naar label B (30) betekent 34 punten extra, oftewel circa €220 meer maximale huur per maand.
Meergezinswoningen zijn appartementen, flats en bovenwoningen. Eengezinswoningen zijn vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap, rijtjeshuizen en hoekhuizen. Eengezinswoningen krijgen iets meer punten per labelklasse omdat ze gemiddeld groter en duurder zijn.
Eén WWS-punt is in 2026 ongeveer €6,50 aan maximale maandhuur waard. Dat is een benadering, want de maximale huur volgt een tabel: 143 punten hoort bij €932,93 en 186 punten bij €1.228,07. Een sprong van 10 punten staat dus gelijk aan grofweg €65 extra huur per maand.
In gereguleerde sector en het middensegment (tot 186 punten in 2026) niet. De huurder kan via de Huurcommissie een toetsing aanvragen en eventuele teveel betaalde huur terugvorderen. Boven 186 punten geldt vrije huurprijsvorming.
