Wettelijk verplicht vanaf 2025. Bij elke nieuwe huurovereenkomst moet een huurpuntentelling worden bijgevoegd als officiële bewijslast. Label & Lens levert een volledig conform rapport.
48 uur
Gemiddelde levertijd
187 pt
Liberalisatiegrens
100%
Persoonlijk contact
Wat is een WWS puntentelling?
De WWS puntentelling (Woningwaarderingsstelsel) bepaalt wat je maximaal mag vragen voor een huurwoning. Op basis van oppervlakte, energielabel, voorzieningen en locatie wordt een puntentotaal berekend. Dat totaal bepaalt de maximale huurprijs en of de woning in de sociale huur, middenhuur of vrije sector valt. Dat onderscheid maakt vaak een groot financieel verschil.
Sociale huur
< 144 pt
Laagste maximale huurprijs
Middenhuur
144 tot 186 pt
Gereguleerde middenhuur
Vrije sector
≥ 187 pt
Marktconforme huurprijs
Een goed energielabel kan het puntentotaal positief beïnvloeden. Bekijk onze energielabeldienst.
WWS puntentelling in Amsterdam: wat maakt het anders?
Amsterdam heeft een van de krapste huurmarkten van Nederland. Door de hoge WOZ-waarden, het grote aandeel middenhuur en de verscherpte handhaving onder de Wet betaalbare huur is een correcte puntentelling hier geen formaliteit, het is een juridische noodzaak.
Hoge WOZ-waarden
Amsterdam-woningen stoten snel het WOZ-plafond (€495.000) aan, waardoor de maximale 33 WOZ-punten bijna altijd worden meegenomen.
Groot middenhuur-segment
Woningen tussen 144 en 186 punten vallen in de gereguleerde middenhuur. In Amsterdam is dit segment relatief groot. Een fout van enkele punten kost maanden huurverschil.
Alle stadsdelen
Wij voeren puntentellingen uit in Centrum, West, Noord, Oost, Zuid, Nieuw-West en Zuidoost. Opname ter plaatse, rapport binnen 48 uur.
Heb je ook een energielabel nodig voor je Amsterdamse woning? Wij combineren beide diensten voor een scherp tarief.
Welke woningonderdelen tellen mee?
Het puntensysteem (Woningwaarderingsstelsel) kent negen categorieën. Elk onderdeel levert een bepaald aantal punten op:
Energielabel
Meeste invloedHet energielabel heeft de grootste impact op de puntentelling. Een label A levert significant meer punten op dan label E of F. Een goed label kan het verschil maken tussen sociale huur en de vrije sector. Meer over ons energielabel.
Oppervlakte
Woonoppervlak en overige ruimten
Verwarming
Verwarmde vertrekken (cv of stadsverwarming)
Keukenuitrusting
Kwaliteit en uitrusting van de keuken
Sanitaire voorzieningen
Badkamer, toilet en overig sanitair
Buitenruimte
Balkon, tuin of terras
Type woning
Eengezinswoning of etagewoning
Gehandicaptenvoorzieningen
Extra punten indien aanwezig
WOZ-waarde
Onderdeel van de berekening sinds 2015
Wil je alvast een indicatie? Bereken punten via de officiële huurprijscheck van de Huurcommissie. Voor een officieel rapport heb je een professionele opname nodig.
Welke regels gelden per sector?
De uitkomst van de huurpuntentelling bepaalt welke regels voor jouw woning gelden:
Sociale huur
< 144 pt
- Wettelijk maximum huurprijs (via WWS)
- Recht op huurtoeslag (afhankelijk van inkomen)
- Huurcommissie bevoegd bij geschil
- Jaarlijkse huurverhoging aan maximum gebonden
Middenhuur
144 tot 186 pt
- Gereguleerde maximale huurprijs
- Geen huurtoeslag
- Huurcommissie bevoegd bij geschil
- Jaarlijkse huurverhoging aan maximum gebonden
Vrije sector
≥ 187 pt
- Geen maximale huurprijs
- Geen huurtoeslag
- Bij geschil naar de rechtbank
- Max. 4,4% huurverhoging per jaar (vanaf 2026)
Wat kost een puntentelling?
Tarief
€120
excl. btw, opname ter plaatse inbegrepen
- Persoonlijke opname door gecertificeerd adviseur
- Officieel WWS-rapport conform regelgeving
- Berekening huurpunten per categorie
- Bepaling maximale huurprijs en sector
- Geschikt als bewijslast bij huurovereenkomst
- Levering binnen 48 uur, altijd binnen 5 werkdagen
Combineer met een energielabel of vastgoedfotografie voor een combinatiekorting. Neem contact op via WhatsApp of mail.
Wat staat er in het rapport?
Je ontvangt een volledig uitgewerkt WWS-rapport dat als officiële bewijslast dient bij een huurovereenkomst. Het rapport bevat:
Puntenoverzicht per categorie
Oppervlakte, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte, WOZ en meer.
Maximale huurprijs
Berekend op basis van het puntentotaal conform de actuele regelgeving.
Sectorindeling
Duidelijk aangegeven of de woning onder sociale huur, middenhuur of vrije sector valt.
Onderbouwde metingen
Gemeten woonoppervlak en overige ruimten conform NEN 2580.
Handtekening gecertificeerd adviseur
Rechtsgeldig en geschikt voor aanbieding aan huurder of Huurcommissie.
Bereken je huurpunten (indicatief)
Vul de basisgegevens in en zie direct in welke sector je woning valt. Voor een officieel rapport is een professionele opname vereist.
Stap 1: Voer het adres in
Indicatieve berekening. Vul je een kamerverdeling in, dan wordt de oppervlakte berekend volgens het beleidsboek (1 pt/m² voor vertrekken, 0,75 pt/m² voor overige ruimten). Vertrekken tellen we standaard als verwarmd (2 pt per vertrek, max 12). Keuken, sanitair en overige voorzieningen worden geschat op basis van m² en energielabel. De echte puntentelling vereist een opname ter plaatse. Gebruik dit alleen als eerste richtlijn.
Voorbeeldcasus
Mark (44) uit Amsterdam
Mark bezit een appartement van 85 m² in de Rivierenbuurt en wilde het voor het eerst gaan verhuren. Hij wist niet of de woning in de vrije sector zou vallen en wat de maximale huurprijs mocht zijn. Via Label & Lens werd in één bezoek de puntentelling gedaan. Het rapport, inclusief alle bewijslast, lag binnen 2 werkdagen klaar en kon direct als bijlage bij het huurcontract worden gevoegd.
Uitkomst voor Mark:
- Woning had 201 huurpunten → vrije sector
- Wettelijk conforme bewijslast klaar voor huurcontract
- Rapport binnen 2 werkdagen ontvangen
- Alles in één afspraak geregeld
Voor verhuurders en EP-adviseurs die zelf willen rekenen
Doe het zelf met huurpunten.net
Naast onze opnames op locatie bieden wij ook een gratis online tool: huurpunten.net. Hiermee kun je zelfstandig een WWS puntentelling uitvoeren volgens de actuele normen van 2026.
De tool berekent automatisch het puntentotaal voor alle 12 WWS-rubrieken, het segment (sociaal, midden of vrije sector), de maximale huurprijs per maand en levert een PDF-rapport met je eigen branding.
huurpunten.net is ontwikkeld door Label & Lens vanuit onze dagelijkse praktijk en is volledig kosteloos te gebruiken. Bekijk de uitleg over WWS in 2026 of start direct een gratis puntentelling.
Liever een officieel rapport met opname ter plaatse en een handtekening van een gecertificeerd adviseur? Vraag onze WWS-puntentelling aan.
Wanneer heb je een puntentelling nodig?
Een huurpuntentelling is in meerdere situaties essentieel:
Verhuurder
Weet exact wat je mag vragen en verhuur zonder risico.
Belegger
Check de huurwaarde vóór aankoop van een beleggingspand.
Makelaar
Lever je klanten een correcte en onderbouwde puntentelling.
Huurprijscheck
Controleer of een bestaande huurprijs nog klopt.
VvE / beheerder
Meerdere woningen tegelijk? Wij regelen het efficiënt.
Combineer de puntentelling met een energielabel of energielabel aanvragen in Amsterdam. Label & Lens regelt alles in één keer.
Hoe werkt een puntentelling aanvragen?
Vier stappen, geen gedoe.
- 1
Opdracht uitzetten
Via het opdrachtvenster, of direct via WhatsApp, mail of telefoon.
- 2
Afspraak inplannen
Er wordt snel contact opgenomen voor een moment dat werkt.
- 3
Opname van de woning
Nauwkeurige opname ter plaatse, inclusief meting en inspectie.
- 4
Rapport ontvangen
Volledig conform rapport met puntentelling, maximale huurprijs en bewijslast, klaar als bijlage bij het huurcontract.
Waarom kiezen voor Label & Lens?
Geen massaproces. Persoonlijk contact, actuele kennis van de regelgeving en ruim op tijd klaar.
Persoonlijk contact
Direct contact met de adviseur en uitvoerder. Geen tussenpersonen.
Binnen 5 werkdagen
Rapport vaak binnen 48 uur klaar, altijd binnen 5 werkdagen.
Eén partner
Energielabel, puntentelling, fotografie: alles bij Label & Lens.
Uitgebreide opname
Er wordt verder gekeken dan alleen de basis.
Advies op maat
Gericht advies op basis van jouw situatie en plannen.
Flexibel
Ook op korte termijn mogelijk.
Veelgestelde vragen over de WWS puntentelling
De WWS puntentelling (Woningwaarderingsstelsel) bepaalt de maximale huurprijs van een woning. Op basis van oppervlakte, energielabel, voorzieningen en locatie wordt een puntentotaal berekend dat bepaalt of een woning in de sociale huur of vrije sector valt.
Factoren zoals de oppervlakte van vertrekken, het energielabel, sanitaire voorzieningen, buitenruimte en de WOZ-waarde spelen een rol. Een correcte opname van de woning is essentieel voor een accurate uitkomst.
Bij verhuur van een woning, aankoop van een beleggingspand, herziening van huurprijzen, controle op bestaande huurcontracten en bij nieuwe regelgeving zoals de Wet betaalbare huur. Vanaf 1 januari 2025 is een puntentelling verplicht bij elke huurovereenkomst.
Ja, voor een eerste indicatie kun je onze gratis online rekentool huurpunten.net gebruiken. Die berekent de WWS-punten 2026 inclusief WOZ en energielabel. Voor een juridisch bruikbaar rapport (bijvoorbeeld bij verhuur of de Huurcommissie) is een opname ter plaatse door een EPA-gecertificeerd adviseur nodig, omdat de oppervlaktes en voorzieningen exact volgens NEN 2580 gemeten moeten worden.
huurpunten.net is onze gratis online tool waarmee je zelf een indicatieve berekening maakt op basis van ingevoerde gegevens. Een officiële puntentelling van Label & Lens omvat een opname op locatie, NEN 2580 metingen, controle van voorzieningen en een ondertekend rapport dat geldig is bij de Huurcommissie en in de huurovereenkomst.
De maximale huurprijs wordt bepaald door het puntentotaal. Woningen boven de liberalisatiegrens (187 punten) vallen in de vrije sector. Woningen daaronder vallen onder de sociale huur of middenhuur met een wettelijk maximum.
Label & Lens voert WWS puntentellingen uit door heel Amsterdam, inclusief alle stadsdelen: Centrum, West, Noord, Oost, Zuid, Nieuw-West en Zuidoost. We komen bij je langs voor een professionele opname.
Een WWS puntentelling bij Label & Lens kost €120 excl. btw. Combineer je de puntentelling met een energielabel of vastgoedfotografie, dan ontvang je een combinatiekorting.
Een gemiddeld Amsterdams appartement van 65 tot 80 m² scoort doorgaans tussen de 150 en 220 huurpunten, afhankelijk van energielabel, WOZ-waarde, keuken, sanitair en buitenruimte. Door de hoge WOZ-waarden in Amsterdam vallen veel woningen in de vrije sector (≥ 187 punten).
De WOZ-waarde levert maximaal 33 huurpunten op (plafond bij €495.000). In Amsterdam liggen veel woningen al boven dit plafond, waardoor zij sowieso de maximale WOZ-bijdrage meenemen. Dit maakt een goede puntentelling extra belangrijk. Ook kleinere woningen kunnen door hoge WOZ-waarden richting vrije sector verschuiven.
Ja. De Wet betaalbare huur (ingegaan 1 juli 2024) geldt landelijk en dus ook in Amsterdam. Woningen tot 186 punten vallen nu onder de gereguleerde middenhuur met een wettelijk maximale huurprijs. Verhuurders in Amsterdam zijn verplicht een WWS puntentelling toe te voegen aan nieuwe huurovereenkomsten.
Andere vragen? Bekijk alle veelgestelde vragen.
