Per 1 januari 2027 verandert er het een en ander rond huurprijzen. Over die wijzigingen wordt veel geschreven, en lang niet alles wat je leest is al besloten. Dit artikel houdt die twee uit elkaar: wat staat vast, wat ligt klaar maar is nog niet gepubliceerd, en wat betekent het concreet voor de huurprijs die je mag vragen.
Zeker en waarschijnlijk zijn niet hetzelfde
De nieuwe servicekostenregels zijn aangenomen en gaan in op 1 januari 2027. De drie aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel zelf staan in een algemene maatregel van bestuur die positief advies heeft van de Raad van State, maar die nog niet in het Staatsblad staat. Reken je nu al rijk met die punten, dan reken je met iets dat nog kan schuiven. De invoeringsdatum is eerder al een jaar opgeschoven.
Wat vaststaat: de nieuwe servicekostenregels
De Wet modernisering servicekosten is aangenomen en treedt in werking op 1 januari 2027, samen met het bijbehorende besluit en de regeling. Vanaf dat moment staat in een limitatieve lijst wat servicekosten precies zijn. Het besluit noemt acht categorieën, en alleen die mag je nog doorberekenen aan je huurder.
Daarnaast wordt winstopslag op servicekosten verboden. Je rekent door wat het je daadwerkelijk kost, en niet meer dan dat. Voor verhuurders die servicekosten als een tweede huurstroom gebruikten is dat de grootste verandering van 2027, groter dan alles wat er in de puntentelling zelf gebeurt.
Alleen voor nieuwe contracten
De nieuwe regels gelden voor huurovereenkomsten die je vanaf 1 januari 2027 sluit. Loopt een contract al, dan blijft het huidige systeem gelden. Dit detail valt in veel samenvattingen weg, terwijl het voor de meeste verhuurders juist het antwoord is op de vraag of ze iets moeten doen.
Wat klaarligt: drie aanpassingen in de puntentelling
Het kabinet wil de Wet betaalbare huur op een paar punten versoepelen, omdat middenhuurwoningen anders uit de verhuur verdwijnen. De maatregel is voorgehangen bij de Tweede Kamer en heeft positief advies van de Raad van State. Publicatie in het Staatsblad moet nog volgen. Dit staat erin.
Opslag bij de WOZ-cap
Woningen waarvan de WOZ-punten meer dan een derde van het totaal uitmaken, worden afgetopt op 186 punten. Bij een nieuwe huurder mag je straks een opslag vragen die het verschil met het oorspronkelijke puntentotaal overbrugt. In het voorbeeld van het ministerie gaat het in Amsterdam om ongeveer 96 euro per maand.
Vijf minpunten voor buitenruimte vervallen
Het ontbreken van een balkon, tuin of dakterras kost nu vijf punten. Die aftrek verdwijnt. Volgens de toelichting levert dat bij nieuwe contracten gemiddeld ongeveer 33 euro meer huur per maand op. Dit raakt vooral bovenwoningen en stadsappartementen zonder eigen buitenruimte.
Nieuwbouwopslag verlengd tot 2032
De opslag van tien procent voor nieuwbouw in de middenhuur zou gelden voor projecten met bouwstart vóór 1 januari 2028. Het kabinet wil die termijn verlengen tot 1 januari 2032, zodat nieuwbouwprojecten die later starten er ook nog onder vallen.
Zwaardere WOZ-weging voor kleine rijksmonumenten
Voor kleine rijksmonumenten gaat de WOZ-waarde zwaarder wegen in de puntentelling. Onderhoud aan een monument kost meer dan aan een gewone woning, en die kosten zijn met de huidige weging lastig terug te verdienen.
De grenzen: waar valt jouw woning?
De puntengrenzen zelf blijven in 2027 staan waar ze staan. De bedragen die eraan hangen worden elk jaar op 1 januari geïndexeerd met de consumentenprijsindex. Dit zijn de grenzen zoals ze in 2026 gelden.
| Segment | Punten | Maximale huur 2026 |
|---|---|---|
| Sociale huur | tot en met 143 | 932,93 euro |
| Middenhuur | 144 tot en met 186 | 1.228,07 euro |
| Vrije sector | 187 en hoger | geen maximum |
Zit je woning rond de 143 of rond de 186 punten, dan is dit het moment om precies te weten waar je staat. Een paar punten verschil bepaalt in welk segment je valt, en dat scheelt honderden euro's per maand. Zeker als de minpunten voor buitenruimte inderdaad vervallen, kan een woning die nu net onder een grens zit er volgend jaar overheen komen.
En je energielabel telt gewoon mee
In alle aandacht voor de nieuwe regels wordt makkelijk vergeten dat het energielabel een van de zwaarste onderdelen van de puntentelling is. Het verschil tussen een label G en een label A loopt in de tientallen punten. Dat is meer dan alle aangekondigde wijzigingen bij elkaar.
Heb je geen geldig energielabel, dan wordt er gerekend met een schatting op basis van bouwjaar en woningtype, en die valt vrijwel altijd ongunstig uit. Een verouderd label werkt hetzelfde: je betaalt in punten voor isolatie die er inmiddels wel is.
Wij doen beide onder één dak. Bij een WWS-puntentelling kijken we meteen of je energielabel nog klopt met de woning zoals die er nu bij staat. Vaak zit daar meer huurruimte dan in de wetswijziging waar je op zit te wachten.
Veelgestelde vragen
Over de wijzigingen per 1 januari 2027.
Eén wijziging staat vast: de Wet modernisering servicekosten treedt in werking op 1 januari 2027. Daarnaast ligt er een algemene maatregel van bestuur klaar met drie aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel zelf: een opslag voor woningen die door de WOZ-cap worden geraakt, het schrappen van de vijf minpunten voor het ontbreken van buitenruimte, en een verlenging van de nieuwbouwopslag. Die maatregel heeft positief advies van de Raad van State, maar is nog niet gepubliceerd.
Dat is het voornemen. Nu kost het ontbreken van een balkon, tuin of dakterras vijf punten. In de aangekondigde maatregel vervalt die aftrek. Volgens de toelichting van het ministerie levert dat bij nieuwe huurcontracten gemiddeld ongeveer 33 euro meer huur per maand op. Vooral stadsappartementen zonder buitenruimte profiteren hiervan.
Als de punten uit de WOZ-waarde meer dan 33 procent van het totaal uitmaken, wordt de puntentelling afgetopt op 186 punten. De woning blijft dan in de middenhuur in plaats van door te schuiven naar de vrije sector. In de aangekondigde maatregel mag je bij een nieuwe huurder een opslag vragen die het verschil met het oorspronkelijke puntentotaal overbrugt. In het rekenvoorbeeld van het ministerie gaat het in Amsterdam om ongeveer 96 euro per maand.
Nee. De nieuwe regels gelden voor huurovereenkomsten die je vanaf 1 januari 2027 sluit. Voor contracten die al lopen blijft het huidige systeem gelden. Dit is het punt dat in veel samenvattingen wegvalt, terwijl het voor de meeste verhuurders juist het belangrijkste is.
Het Besluit servicekosten noemt acht categorieën, en alleen die mag je nog doorberekenen. Winstopslag op servicekosten wordt verboden: je rekent door wat het je kost, niet meer. Wat er nu buiten die lijst valt, kun je vanaf 2027 niet meer als servicekosten in rekening brengen bij een nieuw contract.
De puntengrens niet. Vanaf 187 punten blijft een woning in de vrije sector. Wel worden de bijbehorende huurprijsgrenzen elk jaar op 1 januari geïndexeerd. In 2026 loopt sociale huur tot en met 143 punten en 932,93 euro, en middenhuur van 144 tot en met 186 punten en 1.228,07 euro. De bedragen voor 2027 worden eind 2026 bekendgemaakt.
Ja, en het is een van de zwaarste onderdelen van de telling. Het verschil tussen een label G en een label A kan tientallen punten schelen en daarmee bepalen of je woning in de sociale huur, de middenhuur of de vrije sector valt. Een verouderd of ontbrekend label kost je dus direct huurruimte.
Voor lopende contracten verandert er niets. Wel is dit een goed moment om te weten waar je woningen staan, zeker als ze rond de 143 of de 186 punten zitten. Een paar punten verschil bepaalt in welk segment je valt, en bij een puntentelling en een actueel energielabel weet je precies waar je ruimte zit voordat de regels wijzigen.
Bronnen
- Rijksoverheid: nieuwe regels servicekosten per 1 januari 2027
- Rijksoverheid: maatregelen voor behoud middenhuurwoningen
- Volkshuisvesting Nederland: aanpassingen van het WWS
Bijgewerkt op 26 augustus 2026. De aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel zijn op dat moment nog niet in het Staatsblad gepubliceerd.
