Wat zijn huurpunten?
Huurpunten zijn de punten die een zelfstandige huurwoning krijgt volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Elk kenmerk van de woning, van het aantal vierkante meters tot het energielabel, levert een vast aantal punten op. Het totaal bepaalt de maximale huurprijs die je wettelijk mag vragen. Hoe het stelsel precies in elkaar zit, lees je ook in ons artikel WWS puntentelling uitgelegd.
Sinds de Wet betaalbare huur geldt het puntensysteem niet meer alleen voor sociale huur, maar ook voor het middensegment. Pas boven de liberalisatiegrens van 186 punten (cijfer 2026) ben je vrij in de huurprijs. Voor verhuurders is huurpunten berekenen daarmee geen vrijblijvende oefening meer, maar de basis van elk verhuurbesluit.
Welke onderdelen leveren punten op?
Het puntentotaal is opgebouwd uit een aantal vaste categorieën. Dit zijn de belangrijkste.
Oppervlakte
Elke vierkante meter gebruiksoppervlakte van vertrekken levert 1 punt op. Een woning van 65 m² start dus met 65 punten. De oppervlakte moet worden gemeten volgens de NEN 2580-norm.
Energielabel
Sinds de hervorming van het WWS is het energielabel een zwaargewicht. Label A levert tot 41 punten op, label G kost juist 15 punten. Eén labelsprong kan tientallen euro's huur per maand schelen.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde telt mee in het puntentotaal. Voor woningen rond het middensegment geldt een WOZ-cap, zodat een hoge WOZ-waarde een woning niet automatisch de vrije sector in tilt.
Keuken en sanitair
De lengte van het aanrecht, een tweede toilet, een bad of een inloopdouche: voorzieningen in keuken en badkamer leveren elk punten op. Luxe uitvoering scoort hoger dan standaard.
Buitenruimte
Een balkon, tuin of dakterras levert 2 tot 25 punten op, afhankelijk van de grootte. Geen enkele buitenruimte? Dan geldt juist een aftrek van 5 punten.
De liberalisatiegrens: 186 punten
De liberalisatiegrens is het scharnierpunt van het hele systeem. Komt je woning in 2026 uit op 186 punten of minder, dan valt zij onder de gereguleerde huurprijsbescherming. De maximale huur is dan gekoppeld aan het puntentotaal: tot en met 143 punten geldt een maximum van €932,93 per maand, en bij 186 punten loopt dat op tot €1.228,07. Ruw gerekend is elk punt daarmee ongeveer €6,50 waard, dus een woning met 150 punten komt rond de €975 per maand uit, hoe gewild de locatie ook is.
Boven de 186 punten geldt vrije huurprijsvorming. Voor verhuurders in Amsterdam betekent dit dat een paar punten meer of minder het verschil kunnen maken tussen een gereguleerde huur van maximaal €1.228,07 en een markthuur die daar fors boven ligt. Juist daarom loont het om de telling nauwkeurig en volledig te doen, inclusief alle voorzieningen die rechtmatig meetellen.
Het energielabel is daarbij vaak de snelste route naar extra punten. Een sprong van label E naar label B levert bij een appartement 34 punten op. Heeft je woning nog geen geldig label, of is het oude label verlopen? Op onze energielabel-pagina lees je hoe de opname werkt; een officieel energielabel is er al vanaf €229 exclusief btw.
Eerst zelf rekenen, dan officieel laten tellen
Voor een eerste indicatie hoef je niet meteen een adviseur in te schakelen. Met onze gratis WWS-rekentool op huurpunten.net vul je de kenmerken van je woning in en zie je direct een indicatief puntentotaal en de bijbehorende maximale huur volgens de normen van 2026. Wie eerst zelf een globale indicatie wil van de kenmerken en het verhuurpotentieel van een woning, kan daarnaast een gratis objectanalyse doen via een tool als ObjectCheck, voordat je een officiële puntentelling laat uitvoeren.
Voor een juridisch bruikbaar rapport, bijvoorbeeld richting Huurcommissie, gemeente of huurder, is een officiële telling nodig op basis van een fysieke opname. Label & Lens combineert de WWS-puntentelling met de EPA-opname voor het energielabel in één bezoek: de puntentelling kost dan slechts €120 extra bovenop het energielabel.
Veelgemaakte fouten bij het berekenen
Deze vier fouten zien we in de praktijk het vaakst, en ze kosten verhuurders geld of leveren juridisch risico op.
Oppervlakte schatten in plaats van meten
Wie de gebruiksoppervlakte van een plattegrond of verkoopbrochure overneemt, zit er vaak meters naast. Alleen een meting volgens NEN 2580 telt mee in een juridisch houdbare puntentelling.
Rekenen met een verlopen of oud energielabel
Een label van vóór 2021 is op een andere methode gebaseerd en kan bij heropname lager uitvallen. Controleer altijd de geldigheid en laat zo nodig een nieuw label opstellen.
De WOZ-cap vergeten
Veel verhuurders tellen de volledige WOZ-punten mee, terwijl voor woningen rond het middensegment een maximum geldt. Daardoor lijkt de woning op papier vrije sector, terwijl die gereguleerd is.
Buitenruimte en voorzieningen verkeerd waarderen
Een gedeeld dakterras telt anders dan een privé-balkon, en een aanrecht van 1,90 meter scoort anders dan één van 2,10 meter. Kleine details bepalen het verschil tussen gereguleerd en vrije sector.
Twijfel je of je woning net onder of net boven de 186 punten uitkomt? Laat dan altijd een officiële telling uitvoeren. Het verschil van één punt kan op jaarbasis duizenden euro's huur schelen.
Veelgestelde vragen
Antwoorden op de meest gestelde vragen over het berekenen van huurpunten.
Je telt punten op uit de WWS-categorieën: oppervlakte (1 punt per m²), energielabel, WOZ-waarde, keuken en sanitair, buitenruimte en eventuele extra's. Het totaal bepaalt de maximale huurprijs. Voor een snelle indicatie kun je de gratis rekentool op huurpunten.net gebruiken; voor een juridisch bruikbaar rapport laat je een officiële puntentelling opstellen.
De grens tussen het gereguleerde middensegment en de vrije sector ligt in 2026 op 186 punten. Een woning met 186 punten of minder valt onder de huurprijsbescherming van de Wet betaalbare huur; boven 186 punten mag de huurprijs vrij worden bepaald.
Eén WWS-punt staat in 2026 voor ongeveer €6,50 maximale maandhuur. Dat is een benadering: de maximale huur volgt een tabel, geen rechte lijn. De harde grenzen zijn 143 punten bij €932,93 en 186 punten bij €1.228,07. Tien punten meer of minder betekent dus grofweg €65 verschil in maximale huur per maand.
Dat hangt af van het label en het woningtype. Label A levert 37 punten op voor een appartement en 41 voor een eengezinswoning, oplopend tot 58 of 62 punten bij A++++. De labels E, F en G geven juist een malus van -4, -9 en -15 punten.
Voor woningen tot en met 186 punten kan de huurder naar de Huurcommissie stappen. De huur wordt dan verlaagd tot het wettelijke maximum en te veel betaalde huur kan worden teruggevorderd. Gemeenten kunnen daarnaast handhaven met boetes richting verhuurders.
