Een appartement is twee aankopen tegelijk
Wie in Amsterdam een woning koopt, koopt in de meeste gevallen een appartement. Juridisch koop je dan geen huis maar een appartementsrecht: het exclusieve gebruik van je eigen woning plus een aandeel in het hele gebouw. Het dak, de gevel, de fundering en het trappenhuis zijn meestal van alle eigenaren samen, vertegenwoordigd door de Vereniging van Eigenaars (VvE).
Dat heeft gevolgen voor een bouwkundige keuring. Een gebrek in je eigen badkamer betaal je zelf. Een lekkend dak of een funderingsprobleem betaal je via de VvE, maar wel naar rato van jouw aandeel. Een goede voorbereiding kijkt dus naar twee dingen: de staat van je eigen appartement en de financiële en bouwkundige staat van het gebouw.
Wij nemen in Amsterdam veel appartementen op voor een energielabel en zien daar steeds dezelfde scheidslijn: wat binnen de voordeur zit, kun je zelf beoordelen en regelen. Wat daarbuiten zit, lees je vooral in de papieren van de VvE. Hoe een keuring in het algemeen werkt, lees je in ons artikel over wat een bouwkundige keuring is.
Wat de keurmeester in je eigen appartement bekijkt
Binnen de voordeur werkt de keuring zoals bij elke andere woning: visueel en zonder iets open te breken.
Badkamer, keuken en vocht
Kitranden, tegelwerk, afvoeren en ventilatie in de natte ruimtes. Vochtplekken en schimmel zijn in een appartement extra belangrijk, omdat de oorzaak ook bij de buren of in een standleiding kan zitten.
Installaties in de woning
De cv-ketel of aansluiting op een collectieve installatie, de groepenkast, het leidingwerk dat zichtbaar is en de mechanische ventilatie. De keurmeester beoordeelt leeftijd en zichtbare staat.
Vloeren, wanden en plafonds
Scheuren, doorbuiging van houten vloeren, scheve deuren en sporen van eerdere verbouwingen, zoals een weggehaalde wand of een verplaatste keuken.
Binnenkant van kozijnen en balkon
De staat van het binnenschilderwerk, het glas en het hang- en sluitwerk. Bij het balkon kijkt de keurmeester naar wat hij veilig kan zien, ook al is de constructie meestal van de VvE.
Vocht verdient bij een appartement extra aandacht. Een vlek in het plafond kan uit je eigen leidingwerk komen, maar ook uit de badkamer van de bovenburen of uit een gemeenschappelijke standleiding. Het rapport noemt dan de waarschijnlijke oorzaak, zodat duidelijk wordt of het een kwestie voor jezelf, je buren of de VvE is. Hoe je de verschillende soorten vocht herkent, lees je in ons artikel over vocht in huis herkennen.
Wat bij de VvE hoort, en waarom de keurmeester daar minder ziet
In de meeste splitsingen zijn de fundering, de draagconstructie, het dak, de gevels en het trappenhuis gemeenschappelijk. Bij kozijnen, balkons en leidingen verschilt het per gebouw. Wat bij jou hoort en wat bij de VvE, staat in de splitsingsakte en het bijbehorende reglement. Lees dat na voordat je een gebrek inschat, want een rot kozijn is in het ene gebouw jouw rekening en in het andere een VvE-post.
De keurmeester bekijkt de gemeenschappelijke delen alleen voor zover ze zichtbaar en veilig bereikbaar zijn. Het dak van een appartementengebouw is vaak niet toegankelijk en de fundering is niet te zien. Wat de keurmeester wel ziet, zijn signalen: scheuren in het trappenhuis, scheefstand van deuren en vloeren, loszittend voegwerk aan de gevel of water in de kelder. Die signalen neemt hij op in het rapport, meestal met het advies om bij de VvE na te gaan wat er bekend is.
In Amsterdam speelt de fundering vaak mee. Veel vooroorlogse panden staan op houten palen. Bij twijfel over de fundering is een apart onderzoek nodig, en bij een appartement is dat een beslissing van de hele VvE. Wanneer zo'n onderzoek zinvol is, lees je in ons artikel over funderingsonderzoek.
Welke stukken je bij de VvE opvraagt
Deze vier stukken vertellen je meer over het gebouw dan een rondgang door één appartement.
MJOP
Het meerjarenonderhoudsplan laat zien welk groot onderhoud de VvE de komende jaren verwacht en wat dat ongeveer kost. Let op de datum: een MJOP van vele jaren oud zegt weinig over de huidige staat.
Notulen van de ALV
In de notulen van de algemene ledenvergadering lees je welke gebreken besproken zijn, welke besluiten genomen zijn en of er discussie is over achterstallig onderhoud. Vraag de notulen van meerdere jaren op.
Reservefonds en jaarstukken
De jaarrekening en begroting tonen hoeveel er in het reservefonds zit en hoeveel er jaarlijks bijkomt. Zet dat naast het MJOP: past het geplande onderhoud in het fonds, of komt er een extra bijdrage?
Splitsingsakte en reglement
De splitsingsakte, de splitsingstekening en het splitsingsreglement bepalen wat bij jouw appartementsrecht hoort en wat gemeenschappelijk is. Daar staat bijvoorbeeld of kozijnen en balkons privé of van de VvE zijn.
De verkoper of de verkopend makelaar kan deze stukken meestal aanleveren. Vraag ze op zodra je serieus geïnteresseerd bent, en in ieder geval voordat de termijn van een voorbehoud begint te lopen. Dan heb je tijd om ze naast het keuringsrapport te leggen.
MJOP en reservefonds naast elkaar leggen
Sinds 1 januari 2018 moet elke VvE jaarlijks reserveren voor groot onderhoud. De wet laat twee routes toe: een bedrag op basis van een meerjarenonderhoudsplan, of minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Dat is een ondergrens, geen garantie dat het genoeg is.
De nuttigste vraag is daarom niet hoe groot het reservefonds is, maar of het past bij wat er aankomt. Staat in het MJOP over een paar jaar een dakrenovatie of het vervangen van alle kozijnen, en is het fonds daar te klein voor, dan is de kans groot dat de eigenaren een extra bijdrage moeten betalen. Die betaal jij dan als nieuwe eigenaar. Het geld in het reservefonds blijft bij verkoop bij de VvE: je koopt het aandeel van de verkoper dus feitelijk mee.
Let in de notulen op terugkerende onderwerpen. Een lekkage die drie vergaderingen achter elkaar op de agenda staat, of een besluit om onderhoud uit te stellen, zegt veel over de staat van het gebouw en over hoe de VvE werkt.
Kleine VvE's in gesplitste Amsterdamse panden
Een groot deel van de Amsterdamse appartementen zit in oudere panden die later zijn gesplitst, bijvoorbeeld een beneden- en bovenwoning of drie etages in een grachtenpand. Daar bestaat de VvE soms uit twee of drie eigenaren die elkaar kennen en weinig formeel regelen. Er is dan geen MJOP, er wordt niet of nauwelijks gereserveerd en er zijn geen notulen. Zo'n VvE noemen we ook wel een slapende VvE.
Bij zo'n pand is de keuring van je eigen appartement maar een deel van het verhaal. Vraag de verkoper wat er de laatste jaren aan dak, gevel en fundering is gedaan en wie dat heeft betaald. Komt er groot onderhoud aan zonder reservefonds, dan deel je die kosten direct met een of twee buren. Dat kan een goede reden zijn om in je bouwkundig voorbehoud af te spreken dat ook gebreken aan gemeenschappelijke delen meetellen.
Zo combineer je keuring en VvE-stukken
De praktische volgorde is eenvoudig. Vraag de VvE-stukken op voor of direct na je bod. Laat zodra het bod is geaccepteerd de keuring plannen, binnen de termijn van het voorbehoud. Leg daarna het rapport naast het MJOP en de notulen: staat een gebrek dat de keurmeester ziet al in het onderhoudsplan, en is er geld voor gereserveerd?
Zo krijg je een volledig beeld: de kosten die je zelf maakt in je appartement en je aandeel in wat er aan het gebouw moet gebeuren. Wat een keuring bij de aankoop verder oplevert, lees je in ons artikel over de aankoopkeuring. Wat je globaal voor een keuring betaalt, staat in ons overzicht van de kosten van een bouwkundige keuring.
Veelgestelde vragen
Antwoorden op de meest gestelde vragen over de keuring van een appartement.
Ja. Een keuring geeft je een beeld van de staat van je eigen appartement, zoals de badkamer, de installaties en vocht. Daarnaast bekijkt de keurmeester de gemeenschappelijke delen die zichtbaar en veilig bereikbaar zijn. Samen met de stukken van de VvE weet je dan wat je zelf moet betalen en wat via de VvE loopt.
Alleen voor zover die zichtbaar en veilig bereikbaar zijn. Bij een appartement is het dak vaak niet toegankelijk en de fundering niet te zien. De keurmeester kijkt naar signalen zoals scheuren in het trappenhuis of scheefstand. Voor een oordeel over het hele gebouw zijn het MJOP en de notulen van de VvE belangrijker dan de keuring van één appartement.
Vraag in ieder geval het MJOP, de notulen van de algemene ledenvergadering van de laatste jaren, de jaarrekening en begroting met de stand van het reservefonds, de splitsingsakte met splitsingstekening en het reglement op. De verkoper of de verkopend makelaar kan deze stukken meestal aanleveren.
Ja. Sinds 1 januari 2018 moet elke VvE jaarlijks geld reserveren voor groot onderhoud. Dat bedrag is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan of bedraagt minimaal 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. Bij kleine VvE's, bijvoorbeeld een gesplitst pand met twee of drie appartementen, gebeurt dat in de praktijk niet altijd.
Gemeenschappelijke delen zoals het dak, de gevel en de fundering vallen in de meeste splitsingen onder de VvE. De kosten worden dan gedeeld volgens de breukdelen in de splitsingsakte. Is het reservefonds te klein, dan kan de VvE een extra bijdrage vragen. Wat precies gemeenschappelijk is, lees je in de splitsingsakte en het reglement.
Ja, dat werkt hetzelfde als bij een eengezinswoning. Je neemt het voorbehoud op in de koopovereenkomst en laat binnen de afgesproken termijn een keuring doen. Spreek af of ook gebreken aan gemeenschappelijke delen meetellen, want die betaal je via de VvE maar wel naar rato mee.
