Wat is een bouwkundige keuring?
Een bouwkundige keuring is een visuele, niet-destructieve inspectie van de staat van een woning door een bouwkundig deskundige. De keurder loopt de hele woning na, van dak tot kruipruimte, en beoordeelt wat hij ziet zonder muren open te breken of vloeren op te tillen. Alle bevindingen worden vastgelegd in een bouwkundig rapport.
Dat rapport geeft je een onafhankelijk beeld van de technische conditie van de woning: welke gebreken er zijn, hoe ernstig ze zijn en welke kosten je op korte en langere termijn kunt verwachten. Omdat de keuring visueel is, beschrijft het rapport wat op het moment van de inspectie zichtbaar en bereikbaar was. Verborgen gebreken achter afwerking of onder de grond vallen buiten het bereik van de keuring; bij twijfel adviseert de keurder aanvullend onderzoek.
De meeste mensen laten een bouwkundige keuring uitvoeren rond de aankoop van een woning, vooral bij oudere woningen of woningen met zichtbare gebreken. Maar ook als verkoper of als eigenaar die het onderhoud wil plannen kan een keuring waardevol zijn.
De inspectie
Wat controleert de keurder?
De keurder werkt de woning systematisch af. Dit zijn de belangrijkste onderdelen die in vrijwel elke bouwkundige keuring terugkomen.
Dak en dakbedekking
De keurder beoordeelt de staat van dakpannen, dakbedekking, goten en zichtbare dakconstructie. Lekkages en verouderde bedekking horen tot de meest voorkomende bevindingen.
Gevels en voegwerk
Scheuren in het metselwerk, uitgesleten voegen en doorslaand vocht in de gevel worden visueel gecontroleerd en in het rapport vastgelegd.
Kozijnen en schilderwerk
Houtrot in kozijnen, de staat van het schilderwerk en de conditie van ramen en deuren. Achterstallig schilderwerk is vaak een voorbode van houtrot.
Vocht en ventilatie
Vochtplekken, schimmelvorming, optrekkend vocht en de aanwezigheid en werking van ventilatievoorzieningen in kruipruimte, badkamer en woonruimtes.
Vloeren
De staat van vloerconstructies en balklagen, voor zover bereikbaar. Bij oudere woningen kijkt de keurder waar mogelijk in de kruipruimte naar houten vloerdelen.
Installaties
Zichtbare gebreken aan cv-installatie, leidingwerk, meterkast en elektra. Een bouwkundige keuring is geen installatiekeuring, maar duidelijke risico's worden benoemd.
Fundering, voor zover zichtbaar
Scheefstand, scheurpatronen en klemmende deuren kunnen wijzen op funderingsproblemen. De fundering zelf zit onder de grond; bij twijfel adviseert de keurder aanvullend funderingsonderzoek.
Aankoopkeuring, verkoopkeuring en het bouwkundig voorbehoud
Een aankoopkeuring laat je als koper uitvoeren voordat je definitief tekent. Je weet dan wat je koopt, kunt de herstelkosten meenemen in de onderhandeling en voorkomt dat je na de overdracht voor verrassingen komt te staan. Bij oudere woningen is dit de meest gekozen vorm.
Een verkoopkeuring laat je als verkoper uitvoeren voordat de woning op de markt komt. Het rapport geeft kandidaat-kopers vooraf duidelijkheid over de staat van de woning. Dat versterkt het vertrouwen, verkleint de kans op discussies in de onderhandeling en ondersteunt je bij het voldoen aan je mededelingsplicht over bekende gebreken.
In het koopcontract kun je als koper een bouwkundig voorbehoud opnemen. Dat is een ontbindende voorwaarde: komt uit de keuring naar voren dat de herstelkosten boven een vooraf afgesproken bedrag uitkomen, dan kun je de koop kosteloos ontbinden. Sinds het standaardmodel koopovereenkomst van onder meer de NVM is dit voorbehoud een gebruikelijk onderdeel van het koopproces; het staat als optie in het modelcontract en wordt in overleg tussen koper en verkoper ingevuld of doorgehaald. Bespreek met je aankoopmakelaar of jurist wat in jouw situatie verstandig is.
Wat kost een bouwkundige keuring?
De kosten van een bouwkundige keuring bedragen meestal enkele honderden euro's, afhankelijk van de grootte en het type woning. Een klein appartement is doorgaans voordeliger dan een grote vrijstaande woning, en aanvullende wensen zoals een uitgebreide kostenraming of een spoedrapport kunnen de prijs beïnvloeden.
Zet die investering af tegen wat het rapport oplevert. Eén onderbouwde bevinding, zoals houtrot in kozijnen of een dak dat binnen enkele jaren vervangen moet worden, geeft je in de onderhandeling een feitelijk argument. In de praktijk verdient het rapport zich daardoor vaak terug: je onderhandelt met cijfers uit een onafhankelijk rapport in plaats van met een onderbuikgevoel.
Het rapport
Zo lees je het bouwkundig rapport
Een goed bouwkundig rapport deelt de bevindingen op in drie kostencategorieën. Zo zie je in één oogopslag wat urgent is en wat kan wachten.
Directe kosten
Gebreken die op korte termijn aandacht nodig hebben, zoals een lekkende goot of houtrot in een kozijn. Deze post weegt het zwaarst in de onderhandeling en bij een bouwkundig voorbehoud.
Kosten op termijn
Onderhoud dat de komende jaren te verwachten is, zoals schilderwerk of het vervangen van dakbedekking die aan het einde van zijn levensduur komt. Handig voor je meerjarenbegroting.
Verbeterkosten
Kosten voor verbeteringen die niet strikt noodzakelijk zijn, zoals isolatie of modernisering. Geen gebreken, maar een indicatie van wat de woning naar wens brengen kost.
Lees het rapport altijd in samenhang: een lange lijst kleine punten is normaal bij een oudere woning en zegt weinig, terwijl één zware post bij de directe kosten juist alle aandacht verdient. Twijfel je over een bevinding, vraag de keurder dan om toelichting voordat je conclusies trekt.
Veelgestelde vragen
Antwoorden op de meest gestelde vragen over de bouwkundige keuring.
Nee, een bouwkundige keuring is niet wettelijk verplicht. Het is een vrijwillige inspectie die je als koper of verkoper zelf laat uitvoeren. Bij oudere woningen, monumenten of woningen met zichtbare gebreken wordt een keuring wel breed aangeraden, en sommige geldverstrekkers vragen erom als de staat van de woning daar aanleiding toe geeft.
Dat hangt af van de grootte en de staat van de woning. Voor een gemiddelde woning moet je rekenen op ongeveer anderhalf tot enkele uren op locatie. Het rapport volgt daarna, vaak binnen enkele werkdagen. Als koper mag je meestal aanwezig zijn tijdens de keuring, wat aan te raden is omdat de keurder zijn bevindingen dan direct kan toelichten.
Een taxatie bepaalt de waarde van de woning en is bedoeld voor de hypotheekverstrekker. Een bouwkundige keuring beoordeelt de technische staat van de woning en is bedoeld voor jou. Een taxateur kijkt kort naar de algemene conditie, een bouwkundig keurder inspecteert dak, gevels, kozijnen, vocht, vloeren en installaties stuk voor stuk. De twee vullen elkaar aan en vervangen elkaar niet.
Gebreken betekenen zelden dat de koop niet doorgaat. Het rapport geeft je drie opties: opnieuw onderhandelen over de prijs met de herstelkosten als onderbouwing, afspraken maken over herstel door de verkoper, of bij ernstige gebreken de koop ontbinden als je een bouwkundig voorbehoud in het koopcontract hebt opgenomen. In alle gevallen weet je waar je aan toe bent voordat je definitief tekent.
