Twee getallen, dezelfde woning
Het gebeurt bijna wekelijks: een eigenaar zoekt zijn woning op in een openbaar register, ziet 98 m² staan, en houdt een meetrapport in handen waarop 91 m² staat. De eerste reactie is begrijpelijk, namelijk dat er iemand verkeerd gemeten heeft. In verreweg de meeste gevallen klopt dat niet. Beide getallen kunnen goed zijn, want ze beantwoorden simpelweg niet dezelfde vraag.
De BAG en de NEN 2580 staan niet tegenover elkaar. De BAG hanteert de NEN 2580 en onderschrijft voor woningen de meetinstructie die de Waarderingskamer samen met makelaars en taxateurs opstelde. Het verschil zit niet in de norm, maar in wat er precies bij elkaar wordt opgeteld en in hoe het getal ooit tot stand kwam.
Wat staat er precies in de BAG?
De BAG is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Daarin legt de gemeente per verblijfsobject de oppervlakte vast, in hele vierkante meters. Dat ene getal is de optelsom van twee categorieën: de gebruiksoppervlakte wonen en de overige inpandige ruimte. Een ruimte telt alleen mee als je hem via een inpandige deur kunt bereiken.
De meetinstructie voor woningen onderscheidt juist vier categorieën, die apart worden verantwoord: gebruiksoppervlakte wonen, overige inpandige ruimte, gebouwgebonden buitenruimte zoals een balkon of dakterras, en externe bergruimte. Wat een makelaar presenteert als woonoppervlak is daarvan alleen de eerste categorie.
Daarmee is het voorbeeld hierboven al grotendeels verklaard. Een woning met 91 m² woonoppervlak en een inpandige berging van 7 m² staat in de BAG keurig als 98 m². Geen van beide cijfers is fout. Wie ze naast elkaar legt zonder te weten wat erin zit, trekt alleen de verkeerde conclusie.
Zes oorzaken van het verschil
Van definitiekwestie tot verouderde brondata, op volgorde van hoe vaak ik ze in de praktijk tegenkom.
De BAG telt twee dingen bij elkaar op
Dit is veruit de belangrijkste oorzaak. De oppervlakte in de BAG is de som van de gebruiksoppervlakte wonen en de overige inpandige ruimte, samengevat in één getal. Een makelaar houdt die twee juist uit elkaar. Een inpandige berging van 7 m² zit dus wél in het BAG-getal, maar niet in het woonoppervlak dat op Funda staat.
De herkomst is vaak een tekening, geen meting
De gemeente is bronhouder van de BAG. Veel oppervlakten zijn ooit afgeleid uit bouwtekeningen, vergunningdossiers of een massale omzetting van oudere registraties. Een tekening laat zien wat de bedoeling was, niet wat er is gebouwd. Bij een NEN 2580-meting sta ik in de woning en meet ik wat er daadwerkelijk staat.
De 1,5 metergrens is niet altijd toegepast
Vloeroppervlak waarboven minder dan 1,5 meter hoogte zit, telt niet mee als gebruiksoppervlakte. Bij een zolder met schuine kappen of een woning met een vide scheelt dat serieus. In brondata die uit een plattegrond komt, is die hoogtecorrectie regelmatig nooit gemaakt.
Verbouwingen komen niet vanzelf in de BAG
Een dakkapel, een aanbouw, een samenvoeging of een splitsing verandert de oppervlakte. De registratie volgt alleen als er een vergunning aan te pas kwam en de gemeente het verwerkt heeft. Gebeurde de verbouwing vergunningvrij of lang geleden, dan staat er nog altijd het oude getal.
De BAG rondt af op hele vierkante meters
De BAG legt de oppervlakte vast in hele vierkante meters. Een meetrapport rekent met decimalen. Op zichzelf is dat een klein verschil, maar het verklaart wel waarom twee cijfers die verder kloppen zelden exact gelijk zijn.
Wat niet inpandig bereikbaar is, telt niet mee
Een ruimte telt alleen mee in de oppervlakte van het verblijfsobject als hij via een inpandige deur bereikbaar is. Een losse schuur of een berging die je alleen via buiten bereikt, hoort er niet bij. Aanhorigheden die gelijktijdig zijn gebouwd, zoals een aangebouwde garage, kennen hun eigen regels.
Wanneer het verschil je geld kost
Zolang niemand ernaar handelt, is het een academisch verschil. Op deze drie momenten is het dat niet meer.
Bij verkoop
Kopers rekenen in prijs per vierkante meter en vergelijken jouw woning met de buren. Een woonoppervlak dat te hoog is opgegeven, leidt tot discussie of erger. Makelaars van NVM, VBO en VastgoedPro zijn daarom verplicht de meetinstructie te volgen en het woonoppervlak apart te verantwoorden.
Bij verhuur en de puntentelling
In het woningwaarderingsstelsel levert de oppervlakte van de vertrekken punten op, en die punten bepalen de maximale huurprijs. Reken je met het BAG-getal inclusief berging, dan tel je oppervlakte mee die daar niet op die manier hoort. Dat is precies het soort fout dat bij de Huurcommissie boven tafel komt.
Bij splitsing en VvE
Breukdelen en servicekosten worden vaak verdeeld naar oppervlakte. Zit er een fout in de onderliggende cijfers, dan betaalt een van de eigenaren jarenlang te veel. Een notaris vraagt bij splitsing daarom om een meetrapport en niet om een schermafdruk van een register.
Vooral bij verhuur loopt dit op. Hoe de oppervlakte doorwerkt in de punten en dus in de maximale huurprijs, leg ik uit in het artikel over huurpunten berekenen en op de pagina over de WWS-puntentelling.
Klopt de registratie niet? Dit werkt wel
Begin met vaststellen of er echt een fout zit. Trek eerst de inpandige berging, de technische ruimte en de zolder onder 1,5 meter van het BAG-getal af, en kijk of je dan uitkomt op het woonoppervlak dat je verwachtte. Klopt het dan alsnog niet, dan is er reden om verder te kijken.
De gemeente is bronhouder van de BAG, dus daar meld je een vermoedelijke fout. Doe dat met een onderbouwing. Een NEN 2580-meetrapport laat per ruimte zien hoe de oppervlakte is opgebouwd, welke hoogtes zijn aangehouden en in welke categorie elke ruimte valt. Dat is navolgbaar en daarmee bruikbaar voor een ambtenaar, een notaris of de Huurcommissie.
Sta je op het punt te verkopen, te verhuren of te splitsen, dan is dat meteen het moment om het goed vast te leggen. Ik neem de woning ter plaatse op en lever een NEN 2580-meetrapport met 2D- en 3D-plattegrond, zodat de vierkante meters niet langer een aanname zijn.
Veelgestelde vragen
De vragen die ik het vaakst krijg over het verschil tussen de BAG en een meetrapport.
Meestal niet. De BAG-oppervlakte is de som van de gebruiksoppervlakte wonen en de overige inpandige ruimte, in één getal. Op Funda staat het woonoppervlak apart van de overige inpandige ruimte, de gebouwgebonden buitenruimte en de externe bergruimte. Heeft je woning een inpandige berging of een technische ruimte, dan is het BAG-getal dus hoger dan het woonoppervlak, zonder dat een van beide fout is.
In opzet wel. De BAG hanteert de NEN 2580 en onderschrijft voor woningen de meetinstructie van de Waarderingskamer. Het verschil zit niet in de norm maar in de uitvoering: het BAG-getal is vaak afgeleid uit oudere brondata of tekeningen in plaats van uit een opname ter plaatse, en het bundelt categorieën die een meetrapport juist uit elkaar houdt.
De gemeten gebruiksoppervlakte wonen volgens de meetinstructie, niet het BAG-getal. Makelaars die aangesloten zijn bij NVM, VBO of VastgoedPro zijn verplicht die meetinstructie te gebruiken. Wil je zeker weten dat het klopt, dan is een NEN 2580-meetrapport het enige stuk dat de oppervlakte onderbouwt en navolgbaar maakt.
Ja. De gemeente is bronhouder van de BAG en je kunt een vermoedelijke fout bij de gemeente melden. Onderbouw die melding wel: met een NEN 2580-meetrapport laat je zien hoe de oppervlakte is opgebouwd en welke ruimten in welke categorie vallen. Een melding zonder onderbouwing loopt in de praktijk vrijwel altijd dood.
De gebruiksoppervlakte is een van de invoergegevens in de labelberekening volgens de NTA 8800. Bij een EPA-opname meet ik de woning zelf op, dus het label leunt niet op het BAG-getal. Wijkt de registratie sterk af, dan is dat wel een signaal dat er ook in andere dossiers over de woning iets niet klopt.
Dat hangt af van het type object en de oppervlakte. Voor een gemiddeld appartement is het een overzichtelijk bedrag afgezet tegen het bedrag waar het over gaat bij verkoop, verhuur of splitsing. De actuele tarieven en wat er in het rapport zit, staan op de pagina over NEN 2580-metingen.
